Cagliari 2016 (foto Olliera)
In risposta al mio post “Cagliari, tre domande su mattone e urbanistica alla sinistra che governa in città”, il presidente del Gruppo di Intervento Giuridico Stefano Deliperi ha inviato al blog queste sue considerazioni. Altre interventi seguiranno nei prossimi giorni perché il dibattito è aperto. Grazie a tutti.
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Caro Vito,
non faccio parte della “sinistra che governa la città”, ma provo a rispondere alle tre domande che hai posto.
1 – Perché cinque anni di amministrazione non sono bastati per adeguare il puc al ppr? Cosa è successo? Quali sono stati gli ostacoli tecnici o politici che hanno impedito all’amministrazione di raggiungere questo obiettivo che è sempre stato definito prioritario?
Boh. C’era tutto il tempo e la competenza per adeguare il puc al ppr. Invece il massimo che è stato fatto è la seconda adozione del piano particolareggiato del centro storico, che – per legge e logica – dovrebbe esser successivo al puc, visto che si tratta di un piano attuativo.
2 – Se negli anni scorsi il puc cagliaritano fosse stato adeguato al ppr, tutte queste operazioni urbanistico/immobiliari si sarebbero potute pianificare o portare a termine esattamente (ripeto: esattamente) come sono state pianificate o portate a termine?
No. Tutte no, ma in parte sì (San Francesco di Stampace, campetti sportivi e ristorante sotto le mura di Castello). Altre non possono esser realizzati in assenza di puc adeguato al ppr (ad esempio il progetto sulle ex aree Mobilificio Cao), perché vige l’ordinario divieto di approvazione di varianti (art. 18, comma 1°, lettera c, della legge regionale n. 8/2015).
A mio parere, c’è molto altro. Cagliari è oggetto da parecchi anni di una speculazione edilizia tanto strisciante quanto ottusa e distruttiva. Mi riferisco a quella rappresentata dall’edificazione nelle zone “BS 3*”, cioè le aree già previste dallo strumento urbanistico generale come destinate a “servizi pubblici di quartiere”. Verde pubblico, parcheggi, per capirci.
Le zone “BS3*” sono mostri urbanistici prodotti dal connubio fra amministrazione comunale Floris e la speculazione immobiliare kasteddaia. Si tratta di zone del piano urbanistico comunale – puc dove il proprietario può edificare sul 60 per cento della superficie (con un indice volumetrico di 5 metri cubi per ogni metro quadro di superficie) in cambio della cessione gratuita del 40 per cento al Comune per la realizzazione di quei servizi pubblici (verde, parcheggi, ecc.) che, comunque, si ritengono necessari. Con, tanto per cambiare, la possibilità di deroga in favore dei costruttori: se si dimostra che l’intervento edilizio con le condizioni ordinarie non è redditizio, si può chiedere di monetizzare una parte della quota destinata ai servizi pubblici.
In questi anni in queste zone si è costruito con continuità (soprattutto a Bonaria, ad esempio in via Asti e in via Milano) o si è programmato (via Bolzano), mentre anche la sola predisposizione del nuovo puc avrebbe costituito valido motivo per “congelare” queste aree in vista del nuovo strumento urbanistico.
Oggi a Cagliari ci sono la bellezza di 5.090 unità immobiliari residenziali non occupate (dati Istat, censimento 2011). Parecchi di questa miriade di interventi edilizi, spesso e volentieri di carattere speculativo, oggi sono invenduti e nemmeno affittati, con buona pace e tanti debiti con le banche dell’aristocrazia mattonara della Città del Sole. Cagliari non ha bisogno di nuovo cemento, non ha bisogno di ulteriore “consumo del territorio”, ha bisogno di case ristrutturate e di case a prezzi (acquisto, locazione) accessibili. Soprattutto ha bisogno di più alberi, più verde pubblico.
3 – Quando finalmente a Cagliari il puc verrà adeguato al ppr?
Boh. L’assessore Frau, al termine della scorsa consiliatura (maggio 2016), ha lasciato le cose in alto mare. Francesca Ghirra ha molto da lavorare.
Detto questo, visto che è stata tirata in ballo, due parole sulla recente sentenza della Corte costituzionale n. 189 del 2016, che si è occupata del cosiddetto “piano per l’edilizia sardo”. Se è vero, infatti, che è stata dichiarata incostituzionale soltanto la disposizione che prevede il posizionamento “libero” di roulotte e case mobili in strutture turistico-ricettive, si tratta per le restanti parti di una sentenza interpretativa di rigetto, indicando quale sia l’unica interpretazione costituzionalmente legittima delle altre disposizioni regionali impugnate. E l’interpretazione cogente indicata dalla Corte costituzionale è quella che vede, ancora una volta, le norme di tutela paesaggistica (e quelle del piano paesaggistico, in particolare) prevalere sulle disposizioni regionali urbanistiche.
Chi volesse può approfondire qui: http://www.lexambiente.com/materie/beni-ambientali/169-dottrina169/12358-beni-ambientali-la-corte-costituzionale-ribadisce-che-qualsiasi-disciplina-urbanistica-%C3%A8-subordinata-alla-pianificazione-paesaggistica.html
Sulla politica di gestione del territorio a Cagliari ci sarebbe bisogno di un gran bel dibattito, senza pregiudizi, ma con l’obiettivo di far qualcosa di buono per i nostri bis-nipoti.
Stefano Deliperi
Quando si parla di case vuote a Cagliari, è importante tenere a mente una cosa che all’Istat non risulta: gli affitti in nero.
Riguardano soprattutto la parte di studenti universitari fuori sede (sono più di 12000 studenti che si cercano un alloggio tra cagliari e paesoni limitrofi). Quelle 5090 unità è possibile che siano quasi tutte affittate in nero. In questo caso il ragionamento dovrebbe essere reimpostato.
Sono stati fatti sondaggi anonimi a livello universitario che hanno confermato il problema: è venuto fuori che il 95% degli intervistati pagava un affitto in nero.
Gli studenti naturalmente sono la parte debole, si trovano davanti al ricatto del prezzo della camera che varia a seconda che sia con o senza contratto.
Questo problema, oltre che interessare gli organi di giustizia preposti, potrebbe anche essere un buon argomento per una importante inchiesta giornalistica.
Ale, fatti un giro per Cagliari, da Via Is Maglias a Via Caboni, da Via Mercalli a Viale Poetto, da Via S. Gilla a Via Bari, a Via Padova…e poi continua.
Troverai centinaia di palazzi nuovi vuoti o semi-vuoti. Spesso da anni.
Altro che affitti a studenti “in nero”. Per carità, ci saranno, ma in misura marginale.
Stefano Deliperi
La verità secondo me sta nel mezzo: sono tantissimi gli appartamenti vuoti, ma come dice @AleSestu il problema delle case affittate agli studenti in nero è molto grande, forse i numeri non tornano perché tanti proprietari tengono la residenza per ottenere le agevolazioni per le utenze, e poi affittano in nero; esempio (forse un po’ miope, perché troppo vicino), nel mio palazzo ci sono 18 unità abitative, 13 affittate, 2 sfitte, 15 residenti: io sono proprietario, quindi i conti non tornano
“Radio Social” ci dice che molti a destra schiumano di rabbia per questo post anche se riguarderebbe le politiche della giunta Zedda, forse perché sanno bene che nonostante i proclami e qualche annullamento “politico” di opere (parcheggio sotterraneo di via Roma) e insediamenti (Su Stangioni) che in termini monetari rischia di costare molto caro all’amministrazione, sono in perfetta continuità con quelle del centrodestra targato Floris.
Non è certo un caso che alcuni noti imprenditori edili storicamente molto vicini al centrodestra abbiano da tempo interrotto le ostilità nei confronti di Zedda, un tempo molto aspre.
Da parte di Zedda & c. invece non saprei dire, non frequento gli ambienti bazzicati da cantori, galoppini e troll vari dell'”astro nascente della sinistra italiana” (che dev’essere davvero malridotta) perché non amo ricevere repliche a suon di insulti o di argomenti ridicoli, ma tanto il nostro eroe continuerà a non rispondere. Più di un accadimento e di una circostanza dimostrano ampiamente che il sindaco, la sua giunta e buona parte del consiglio comunale sono totalmente avulsi dalla realtà cittadina, il guaio è che gli elettori che lo sarebbero molto meno di lui non vanno a votare perché dopo aver atteso per decenni una giunta di sinistra sono semplicemente schifati dalla politica.
Comunque, Deliperi ha colto nel segno!